E’ possibile vendere casa con un mutuo in corso?
La maggioranza degli Italiani ricorre al mutuo per acquistare la propria abitazione ed è una prassi di cui ci si avvale spesso anche se si dispone della liquidità necessaria.
Il capitale preso in prestito viene molte volte restituito in un arco temporale anche molto lungo (parliamo di 20 anni o addirittura di 30 anni) ma quante cose posso succedere in questo periodo?
Può succedere che nell’arco di questo periodo cambino le esigenze di una famiglia e che si decida di trasferirsi in un altro posto, queste eventualità non devono spaventare perché è possibile vendere la casa con un mutuo in corso.
Nello specifico, esistono quattro soluzioni:
- Estinzione anticipata del mutuo
- Accollo mutuo
- Spostare ipoteca su un altro immobile
- Mutuo ponte
Estinzione anticipata mutuo
L’estinzione anticipata del mutuo avviene prima della scadenza concordata e secondo le modalità previste dal contratto che ha sottoscritto.
In questo caso, è necessario disporre della liquidità per rimborsare l’istituto di credito che ha erogato il capitale ed esistono due alternative sfruttabili in base alla necessità specifica, ovvero:
- La totale estinzione anticipata del mutuo;
- La parziale estinzione anticipata del mutuo.
Totale estinzione anticipata del mutuo in corso per vendere casa
In questo caso, si parla del rimborso per intero del debito prima della conclusione del piano di rientro concordato con l’intermediario in sede di stipula del contratto.
Affinché il mutuo possa considerarsi definitivamente chiuso e quindi estinto, il capitale residuo deve essere rimborsato per intero in un’unica soluzione.
L’operazione prevede dei costi aggiuntivi che riguardano le spese amministrative, gli interessi maturati dalla banca sull’importo residuo del mutuo (calcolato a partire dall’ultima rata versata) e, in alcuni casi ben definiti, potrebbe essere previsto il pagamento di una penale.
Il riferimento normativo da tenere in considerazione è la Legge Bersani (decreto n. 7/2007, convertito nella legge n. 40/2007) secondo la quale l’estinzione anticipata del mutuo fatto per acquistare la casa non prevede alcuna penale se sottoscritto a partire da aprile 2007.
Sono previste delle penali, invece, per i mutui sottoscritti prima dell’aprile del 2007 ma la stessa Legge Bersani n. 40/2007 ne introduce una riduzione e un tetto massimo.
Infatti, se la penale prevista per l’estinzione anticipata del mutuo supera il limite fissato per legge, il debitore (cioè colui che sta beneficiando del mutuo) può richiederne la riduzione fino al tetto massimo consentito e l’istituto di credito non può rifiutarsi di procedere.
Quando conviene? Purtroppo, non sempre perché, quando si sceglie questa strada, bisogna tenere presente che quasi sempre prima si corrispondono gli interessi sul mutuo e solo successivamente iniziano le rate per il rimborso del capitale.
Quindi, la totale estinzione anticipata del mutuo conviene se la maggior parte degli interessi non sono stati ancora versati.
Parziale estinzione anticipata del mutuo
Se non si dispone della liquidità per l’estinzione anticipata del mutuo totale, è comunque possibile procedere con un rimborso parziale anticipato del debito in base alla propria disponibilità.
In questo caso, l’importo versato alla banca viene sottratto dal debito residuo e, sempre per la Legge Bersani n. 40/2007, per i mutui sottoscritti prima di aprile 2007 viene calcolata una penale parziale in base all’importo restituito in anticipo.
Perché si usa? È possibile scegliere tra due vantaggi:
- la riduzione della rata dato che la parziale estinzione anticipata del mutuo incide in misura proporzionale sul suo importo;
- la riduzione della durata del piano di rimborso mantenendo la stessa rata, se previsto dal contratto.
Con l’estinzione parziale del mutuo in corso non sarà comunque possibile vendere casa.
Accollo per vendere casa con mutuo in corso
Un’altra possibile soluzione per vendere una casa con mutuo in corso è il cosiddetto accollo del mutuo.
Questa opzione prevede che colui che acquista l’immobile si accolli anche il debito del venditore nei confronti dell’istituto di credito ma è possibile procedere solo se c’è l’accordo tra tutte le parti ovvero del nuovo acquirente e della banca erogatrice.
Spostare ipoteca su altro immobile
Un’altra opzione da considerare per vendere la casa con un mutuo in corso prevede di spostare l’ipoteca su un altro immobile in sostituzione del precedente: in questo caso si registra un cambiamento del bene ipotecato.
In questo modo l’acquirente può procedere ad acquistare l’immobile libero da vincoli ma affinché ciò sia possibile è necessaria l’autorizzazione della banca. Solitamente, il consenso viene dato quando la nuova garanzia ha un valore uguale alla precedente.
Qualora non fosse possibile procedere con questa soluzione, il venditore potrebbe presentare come garanzia una fideiussione al posto di una nuova ipoteca.
In questo caso, subentra un terzo soggetto (il garante) che dispone di un patrimonio tale da coprire un eventuale debito generato a causa dell’inadempimento del debitore e che si impegna nei confronti dell’istituto di credito con il proprio patrimonio in caso di insolvenza.
Mutuo ponte per vendere casa
L’ultima soluzione per vendere una casa con mutuo in corso consiste nel ricorrere al mutuo ponte e si utilizza quando si vuole vendere l’immobile in cui si abita per acquistarne un altro con la stessa funzione.
Si tratta di un mutuo che ha delle caratteristiche molto precise:
- durata breve (non oltre i 24 mesi);
- l’importo non può superare il 60% del valore dell’immobile.
Questa soluzione consente al proprietario di un immobile di acquistarne un altro senza che questo risulti come seconda casa, poiché si è precedentemente manifestata l’intenzione di vendere quello già posseduto.
Entro i 24 mesi, il prestito richiesto deve essere rimborsato con i proventi derivanti dalla vendita dell’immobile.
