In caso di locazione è possibile optare per diverse tipologie di contratto. Per capire qual è la più indicata, è opportuno innanzitutto riflettere su quali sono le esigenze del caso.

I contratti di locazione, seppur meno frequenti rispetto a quelli di vendita, sono comunque contratti regolari e tassati in maniera adeguata nella dichiarazione dei redditi, sia ai fini Irpef oppure con imposta sostitutiva per cedolare secca.

I principali contratti di locazione sono:

• Contratto di locazione a canone libero
• Contratto a canone concordato
• Contratto transitorio
• Contratto di locazione per studenti
• Contratto di locazione commerciale

Contratto ordinario a canone libero (4+4)

E’ caratterizzato da un’autonomia contrattuale limitata, ossia le parti possono definire del tutto autonomamente l’entità del canone, con il vincolo però della durata minima di quattro anni con rinnovo automatico di altri quattro, salva la facoltà di diniego del locatore di rinnovo automatico, quindi con disdetta ai primi quattro anni per motivi tassativamente previsti dalla legge, detti motivi di necessità, come ad esempio, l’utilizzo dell’immobile per se o per i familiari, vendita dell’immobile, immobile da sottoporre a radicali opere di risanamento, ed altri…

Nulla vieta però alle parti di concordare una durata maggiore.

Trascorsi i primi 4 anni:

Il locatore può inviare la lettera di disdetta al conduttore, almeno sei mesi prima della prima scadenza (ovvero alla fine dei primi quattro anni) indicando uno o più motivo di necessità per cui vuole riottenere il possesso dell’immobile;

Trascorsi gli 8 anni

Le parti possono continuare nel rapporto di locazione, con rinnovo del contratto a nuove condizioni ( ovvero la stipula di un altro contratto);

Il locatore può dare disdetta del contratto con invio di lettera raccomandata al conduttore sei mesi prima della scadenza senza indicare alcun motivo per cui vuole riottenere il possesso dell’immobile. Anche il conduttore può recedere dal contratto con invio di lettera raccomandata almeno sei mesi prima di ogni scadenza quadriennale.

Nell’inerzia delle parti, la norma stabilisce che il contratto si considera tacitamente rinnovato alle medesime condizioni.

Contratto di locazione convenzionato o a canone concordato (durata 3+2)

Il canone è calmierato, ovvero più basso di quello di mercato. L’importo del canone viene calcolato sulla base degli accordi  tra proprietari e inquilini.

Negli accordi in vigore sono state elaborate delle vere e proprie tabelle con i parametri valutati in base alle qualità e caratteristiche dell’immobile: zona ove è ubicato, dimensione, rifiniture, accessori ecc… In merito a ciò è necessario effettuare calcoli complessi, riferiti a numerose variabili come ad esempio metri quadri dell’appartamento, servizi esistenti, zona di riferimento.

Il contratto a canone concordato viene utilizzato spesso, dato che, con la stipula è possibile ottenere dei vantaggi sia per il locatore che per il proprietario.

Il proprietario potrà usufruire di:

• Riduzione della base imponibile Irpef – In caso di tassazione ordinaria ad Irpef il reddito imponibile del proprietario, determinato effettuando il con­fronto tra la rendita catastale rivalutata rapportata ai giorni ed alla percentuale di possesso ed il reddito effettivo, ovvero il canone di locazione ridotto della percentuale forfetaria del 5% e rapportato alla percentuale di possesso, viene ulteriormente ridotto del 30%;
• Riduzione della base imponibile per l’imposta di registro – Per i contratti di locazione a canone concordato è prevista una riduzione del 30% della base imponibile sulla quale calcolare l’imposta di registro. In sostanza, il corrispettivo annuo da considerare per il calcolo dell’imposta deve assunto per il 70% del canone di locazione;
• Riduzione aliquota cedolare secca – In caso di opzione per la tassazione con cedolare secca (da esercitare con clausola sul contratto, oppure con istanza in caso di rinnovo annuale), l’aliquota di tassazione applicabile sul 100% del canone di locazione, è ridotta dal 21% al 10%. Si tratta di un’agevolazione di notevole impatto che rende molto vantaggiosa per il proprietario la stipula di questo tipo di contratto di locazione;
• Possibilità di beneficiare di detrazioni comunali – I Comuni hanno facoltà di stabilire aliquote più basse per l’Imu oppure maggiori detrazioni. Il governo dispone che i comuni possono portare al al 4 per mille l’aliquota Imu per queste abitazioni, che diversamente sarebbero soggette alla fascia compresa tra il 7,6 e il 10,6 per mille delle seconde case.

Per quanto riguarda l’inquilino, se lo stesso risulta essere intestatario del solo contratto di locazione di cui alla Legge 431/98, articolo 2, comma 3, e l’immobile risulta essere adibito ad abitazione principale, è possibile usufruire delle seguenti agevolazioni fiscali ai fini Irpef, rapportate al periodo dell’anno durante il quale sussiste tale destinazione, per i seguenti importi:

• €. 495,80 se il reddito complessivo (comprensivo del reddito assoggettato al regime della cedolare secca) non supera €. 15.493,71;
• €. 247,90 se il reddito complessivo (comprensivo del reddito assoggettato al regime della cedolare secca) supera €. 15.493,71, ma  inferiore a €. 30.987,41.

Alla scadenza dei primi tre anni

Le parti possono accordarsi ed il contratto può essere rinnovato per altri 3 anni stabilendo o meno nuove condizioni, in caso contrario il contratto è prorogato di diritto automaticamente per ulteriori due anni.

Trascorsi i due anni di proroga

Su iniziativa del locatore e/p conduttore potrà essere avviata la procedura_

-per rinnovo dello stesso a nuove condizioni;

-per la rinuncia del contratto; in questo caso la comunicazione deve essere inviata all’altro soggetto mediante lettera raccomandata almeno sei mesi prima della scadenza.

Il contratto di affitto a canone concordato può essere applicato per le unità immobiliari abitative per quanto riguarda i contratti della durata di:

• Di 3 anni + 2 di rinnovo (o 3) per le abitazioni;
• Da 6 a 36 mesi per gli studenti universitari;
• Da 1 a 18 mesi per i contratti transitori (es. esigenze di lavoro).

Contratto transitorio

Questi rapporti locatizi hanno una durata non inferiore a un mese e non superiore ai 18 mesi. Trascorso il termine concordato tra le parti, la locazione si ritiene conclusa senza bisogno di alcuna comunicazione né dalla parte del locatore, né dalla parte del conduttore. Ciò significa che, qualora allo scadere del contratto siano ancora in essere le cause di transitorietà, le parti devono attivarsi per confermare l’interesse alla prosecuzione della locazione.

Tale tipologia dovrà prevedere una specifica clausola contrattuale che individui l’esigenza transitoria del locatore e dell’inquilino, i quali dovranno confermare il verificarsi della stessa, tramite lettera raccomandata da inviare prima della scadenza del termine stabilito nel contratto. L’esigenza abitativa “transitoria” dovrà essere provata con apposita documentazione da allegare al contratto.

Contratto transitorio per studenti

questa tipologia di contratto prevede una durata dai 6 ai 36 mesi e può essere sottoscritta sia dal singolo studente sia da gruppi di studenti universitari fuori sede o dalle aziende per il diritto allo studio.

Può essere stipulato solo nei comuni sede di università o di sedi universitarie distaccate. Il canone di locazione è vincolato agli accordi locali, ovvero lo studente dovrà seguire un corso di laurea in un comune diverso da quello di residenza.

Contratto di locazione commerciale

Oltre alle tipologie di contratto di locazione abitative è anche possibile stipulare dei contratti per alloggi, camere o locali ad uso commerciale.

La principale differenza sta soprattutto nella natura dell’immobile che viene adibito ad uso commerciale, il quale deve rispondere a requisiti fondamentali come dimensione e tipologia di attività conforme alle normative che regolamentano lo stesso contratto.

Più in generale quindi, la differenza sostanziale con i contratti residenziali sta soprattutto nel fatto che la durata di un contratto di locazione commerciale ha una durata variabile in base alla natura stessa dell’immobile e dell’attività che vi sarà esercitata.

Gli immobili ad uso commerciale, turistico, industriale possono essere affittati anche per periodi non inferiori a 6 anni, mentre sale a 9 anni il periodo minimo per locali ad uso alberghiero.