In caso di acquisto della prima casa, i costi non si limitano al solo prezzo di vendita pattuito per la casa, ma comprendono anche una serie di imposte, di tasse e di spese aggiuntive da sostenere. Spese obbligatorie per completare l’acquisto.
Le spese di acquisto prima casa che gravano su ogni acquirente sono:
- imposte sull’acquisto;
- costo del notaio;
- spese per il mutuo.
Imposte acquisto prima casa
Le imposte di acquisto prima casa non sono standard ma si differenziano a seconda che l’immobile venga acquistato da un privato o da un’impresa soggetta al versamento dell’IVA (come può essere, ad esempio, il costruttore).
Indipendentemente da chi sia la parte venditrice, è possibile usufruire della cosiddetta agevolazione prima casa che va a ridurre il relativo importo da corrispondere sotto forma di imposta.
La legge prevede che:
- nel caso di acquisto della prima casa da privato, le imposte da pagare corrispondono all’imposta di registro pari 2% del valore catastale alla quale si aggiungono l’imposta ipotecaria e l’imposta catastale da 50 euro l’una;
- nel caso di acquisto da un’impresa soggetta al versamento dell’IVA, le imposte di acquisto prima casa grazie alle agevolazioni diventano: l’IVA pari al 4% calcolata sul prezzo di acquisto a cui si sommano l’imposta di registro fissa, l’imposta ipotecaria fissa e l’imposta catastale fissa da 200 euro ciascuna.
Dovrà, invece, pagare l’imposta di acquisto prima casa nella sua interezza (senza agevolazione prima casa) se l’oggetto della trattativa è un immobile tra questi:
- Abitazione di tipo signorile (di lusso) cat. A/1
- Abitazione in villa cat. A/8
- Castelli e palazzi di eminente pregio storico e artistico cat. A/9
Costo del notaio
Un’altra spesa che non può evitare è il costo del notaio per acquisto prima casa.
Si tratta di un professionista di cui non può fare assolutamente a meno, dato che, per finalizzare un qualsiasi atto di compravendita immobiliare, sono necessari per legge la presenza di un notaio e la stipula del rogito notarile
Il rogito non è altro che l’atto pubblico di compravendita che stabilisce il passaggio di proprietà dell’immobile, dalla parte venditrice a quella acquirente, e grazie al quale chi acquista acquisisce il diritto di proprietà sul bene.
Nel costo del notaio per acquisto prima casa non è inclusa solo la parcella del professionista scelto ma anche una serie di costi aggiuntivi come, ad esempio, tasse e imposte, bolli e il rimborso per le spese anticipate.
Infatti, il notaio opera anche in qualità di sostituto d’imposta e versa allo Stato per conto della parte acquirente una serie di tasse e di imposte che si suddividono in fisse e proporzionali al prezzo d’acquisto dell’immobile.
Costi del mutuo
I costi del mutuo prima casa (e di qualsiasi altra tipologia di prestito) vanno oltre gli interessi calcolati sul capitale e comprendono una serie di voci che si suddividono tra il prima e il durante la stipula dello stesso mutuo.
Per un mutuo prima casa, infatti, è necessario sostenere
- le spese bancarie (dette costi di istruttoria);
- le marche da bollo e le certificazioni richieste dalla banca (come, ad esempio, lo stato famiglia o il certificato di residenza);
- il costo del perito che sarà incaricato per stimare il valore dell’immobile;
- il costo del notaio per la stipula del contratto di mutuo con la banca (e che si sommerà al costo dell’atto di vendita);
- le imposte a favore dell’erario che saranno conteggiate dall’istituto bancario e inserite nell’importo totale mutuo;
- le assicurazioni sull’immobile che rappresenta la garanzia del mutuo (sul quale sarà iscritta l’ipoteca) e sul richiedente nel caso di richiesta di un mutuo da parte di un monoreddito.
Per quanto riguarda gli effettivi costi del mutuo prima casa, è necessario conoscere le seguenti voci di spesa:
- le spese di gestione del mutuo;
- le spese di incasso della rata;
- i costi per l’estinzione anticipata del mutuo;
- i costi per l’estinzione dell’ipoteca.
Detrazione spese acquisto prima casa
Se l’agevolazione per l’acquisto prima casa permette di ottenere una riduzione dei costi e delle imposte da pagare alla fonte, la detrazione spese per acquisto prima casa ha come vantaggio la riduzione dell’imposta dovuta allo Stato.
Infatti, viene concessa una detrazione IRPEF pari al 19% e fino ad un tetto massimo di 4000 euro totali per una serie di costi che bisogna sostenere per completare l’operazione.
Nello specifico, stiamo parlando di:
- spese notarili da corrispondere per la sottoscrizione del contratto di mutuo per acquisto prima casa;
- le spese sostenute sempre dal notaio ma per conto del cliente (come, ad esempio, quelle relative all’iscrizione e alla cancellazione di un’ipoteca sull’immobile);
- gli interessi passivi sul mutuo oltre che le spese e gli oneri accessori (come, ad esempio, il costo di istruttoria).
Infine, anche nel caso di acquisto della prima casa è possibile beneficiare di detrazioni fiscali quali il bonus mobili (per arredamento ed elettrodomestici almeno in classe A+), le spese sostenute per la riqualificazione energetica (quindi, per la sostituzione delle finestre o per l’installazione di condizionatori, ad esempio) e quelle sostenute per l’efficientamento energetico che rientrano nel Superbonus al 110%.
