La conformità urbanistica è uno dei documenti fondamentali se ha intenzione di vendere o acquistare casa.
Il certificato di conformità urbanistica rappresenta la corrispondenza tra lo il suo reale stato di fatto e il titolo edilizio con cui il Comune ha autorizzato la costruzione e/o le successive ristrutturazioni e ampliamenti di un immobile.
Si tratta di un documento davvero fondamentale, che dimostra la regolarità delle autorizzazioni che hanno portato alla fabbricazione dello stesso immobile. Senza questa certificazione, quindi, la proprietà non può essere comprata, venduta o ristrutturata.
Il processo che ha portato alla necessità della presentazione di una certificazione e di una concessione edilizia, ha in realtà radici piuttosto lontane. Nel corso degli anni, infatti, non sono sempre state necessarie delle licenze:
- Prima del 1942, tutti gli immobili costruiti sia all’interno che all’esterno dei centri abitati, sono di legittima fattura.
- Tra il 1942 e il 1967, invece, gli immobili legittimi sono soltanto quelli costruiti all’esterno dei centri abitati.
- Dal 1967 ad ora, infine, per ogni intervento edile sono richieste delle concessioni edilizie specifiche per la realizzazione delle opere.
È per questo che oggi, ogni processo di compravendita deve presentare la conformità urbanistica: dal 1967, la costruzione di ogni immobile è autorizzata da un titolo edilizio, che dev’essere quindi conforme al reale stato di fatto dell’opera.
Quando serve il certificato di conformità urbanistica?
Il certificato di conformità urbanistica è necessario se si desidera:
- Comprare o vendere un immobile:
- Richiedere l’accensione di un mutuo
- Trasferimento o surroga di un mutuo
- Ristrutturazioni o interventi edilizi di varia natura.
Certificato di conformità urbanistica
Tale dichiarazione viene verificata da un tecnico abilitato. Qualora l’immobile fosse compromesso, difatti, bisognerebbe verificare la sanabilità o meno delle irregolarità.
Ove queste ultime rientrassero nelle irregolarità sanabili (e quindi problematiche di minor ingenza), allora il venditore dovrà farsi carico degli oneri di sanatoria.
Al contrario, l’ immobile non potrà essere ceduto.
I casi in cui l’immobile non è conforme
Questi sono i casi in cui le difformità impediscono il rilascio immediato del Certificato di conformità urbanistica:
- immobile abusivo: quando non esiste alcun titolo abilitativo. In questo caso l’immobile è stato realizzato senza nessun provvedimento amministrativo. Solo un nuovo condono edilizio o un Permesso di Costruire in Sanatoria possono sanare la situazione.
- Piccole modifiche interne: ad esempio spostamento di alcune stanze, demolizione di tramezzi per unire vani adiacenti ecc. in questo caso è possibile regolarizzare la situazione con una CIL per lavori già eseguiti o con una DIA in Sanatoria.
- Modifiche esterne e aumento di volumetria: ad esempio chiusura di un balcone con una veranda, apertura di una finestra o porta, cambio di destinazione d’uso; in quest’ultimo caso è possibile sanare con una DIA o Permesso di Costruire in Sanatoria.
La differenza con il certificato di conformità catastale
Allo stesso tempo della conformità urbanistica, ha peso rilevante anche la conformità catastale. Le differenze tra i due documenti sono piuttosto importanti, ma potrebbero essere riassunte così:
- La conformità urbanistica certifica la regolarità di un immobile con i titoli edilizi che ne hanno permesso la costruzione. In questo modo si è certi che l’immobile che si compra è regolare e non abusivo dal punto di vista urbano, potendo contare su un progetto iniziale conforme allo stato di fatto dell’immobile stesso.
- La conformità catastale invece è competenza del catasto, un ente fiscale. Ciò significa che un immobile accatastato in maniera conforme alla planimetria può essere ritenuto conforme e regolare anche in presenza di abuso edilizio.
